开云体育app评价:黄欣伟：“好房子”、现房销售和收储上海楼市一胜两负

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  传说中的上海外环限购放开和蓝印户口试点都是只闻楼梯响，倒是关于【好房子标准】、现房销售和政府收储却似后来居上：有的是以政策突发出台的雷厉风行，有的是以官宣执行但细则出台“有期”的提前定心。

  从“房住不炒”到“止跌企稳”，改弦更张的三个政策初心都是好的，看起来对购房者和房企也是用心良苦，但之于当下的市场，到底是喜是忧&是福是祸？

  竞争压力增大：好房子住宅建设标准的提升，将促使新房市场的产品质量普遍提高；二手房由于建成时间较早，很难达到新的建设标准，“光着脚也追不上”的戏谑里，二手房与未来的新房不是分化而是脱钩。故而，“好房子”来了，对恪守原先规范标准的二手房是大利空！

  需求被分流：现房销售政策的推进，看起来会让“最刚需的购房者转向二手房”，但其实虽然销售政策变了，交付时间还是一样的，所以对二手房有利的本能预判经不起推敲。看似在未来的一段时间内暂缓了新房供应量给予了二手房窗口期，但受到好房子政策影响势必带来又一波挂牌高峰，二手房内部的踩踏会抵消这个喘息之机，可以说“现房销售”若没有“好房子”带来的预期那算是一个好消息，如今肯定算不上，因为有人会选择等一个一劳永逸。

  价格面临下行压力：政府下场收储，目前只针对“新房滞销”和“7500㎡以上”的项目，本质是帮助新房去化来激发拿地需求，而用脚趾头都能想到的骨折收购价必然会连累如今郊区市场已一退再退的二手房价格体系，之前部分价格僵持的区域或板块，或将击破箱体阈值。

  开启了品质迭代：住建部关于新建住宅建筑“层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯、提高了墙体和楼板隔声性能、室外公共空间和室内居室空间的无障碍和适老化细节”等要求，上海《住宅工程套内质量验收标准》的执行细则有望在今年9月落地执行。“好房子”来了，上海楼市新房市场的产品力创新得以释放，未来95%甚至更高得房率不是梦。

  续销项目的逃生急迫：“好房子”的后浪势必会压死前浪，目前在续销期且去化缓慢的新房将呈现“和时间赛跑”的态势，否则就将成为市场进一步分化中的代价，那么出于流速第一逃顶的战略需要，以价换量首当其冲，至于目前的联动价下限不可突破，在实战中有100种办法能够迂回实现，这个你懂的。

  房企的金钱上的压力陡增：现房销售会导致新房市场的供应节奏放缓，短期内市场上新房的供应量可能会有所减少；但其同样会产生对价——现房销售政策要求开发商在房屋竣工验收合格后才能进行销售，这在某种程度上预示着开发商需要在项目建设期间投入更多的资金，且资金回笼周期大幅延长，其颠覆了过往20多年房地产开发的资金运用逻辑，“更晚卖、更高财务成本”但不代表就能转嫁到购房者身上，“面粉价格只能引导而不能决定面包价格”，过去几年几个地王的下场已经揭示了随行就市的残酷性，更遑论资金和融资能力有限的中小房企黯然出局。

  政府收储带来的利弊对冲：伴随着收储官宣的同时也爆出了“闵房集团”和“闵行南部”的第一步同步迈开，看起来会改变市场的供需关系和预期，给新房兜底也极大的消除了房企的后顾之忧（虽然存在幸存者偏差）。但是，不仅对收购的项目、体量有硬性规定，关键是那个“说不准但肯定骨折价”的扣率会形成区域竞品的踩踏，就在讯息出台的第二天，网上就流传某续销项目以“工抵房”名义对外7折出的即时反应，但守正就是要明白收储——是为了加快流转，新房流传意在土地流转。

  市场信心的增强：好房子住宅建设标准的实施，向市场传递出一种积极的信号，即政府对房地产市场的长期发展充满信心，“信心比黄金重要”至少听听是有道理的；鼓励开发商进行品质创新的政策，把之前官宣的“联动价逐步取消”结合起来，让房企看得到利润预期，就可以让子弹再多飞好长一会儿。

  销售短空&行业长多：和之前在新房和二手房市场那些“看似利好其实阵痛”的长期友好政策相比，现房销售短期是利空，因为各公司要重新统筹自己的开发计划，那些本身资金实力有限且得不到银行很大支撑的房企可能会对拿地慎之又慎；但反过来想也可能是好事，因为在激发部分资金实力丰沛雄厚、对市场预期较为乐观的企业的同时，也事实杯葛了过往那些空麻袋背米的摸鱼房企，重塑了房地产行业参与者的商誉。

  房企吃了“保心丸”：政府下场收储这件事，一查才知并非突发，“2024年就曾提倡支持国有企业以合理价格收购已建成为出售的商品房小区，用作配租型保障性住房”，如今的兑现开启至少对于去库存是有益的，一方面给房企兜底以激发开发商拿地热忱，就算其本质上是城市债务的展期，也给了地方城投乃至政府以喘息之机，空间换了时间，可以腾挪很多可能；另一方面，也通过滞销新房改租赁的方式，形成了买新房→买二手房→租房的居住消费三级梯队，完善了城市的住宅保障体系，让更多人按照自己的荷包来“分类投档”。

  综上，判断政策的是多还是空，首先要回到一个锚点，那就是“政策制订者的立场站那一边”，但其实这事挺难的，就像【杀死一只知更鸟】当中的名言：“你永远不可能真正了解一个人，除非你穿上他的鞋子走来走去，站在他的角度思考问题”。

  回想一下救市路径：新房限价为了让大家买新房，新房涨价是为了鼓励大家去买新房，“好房子”提升是为了让大家都选择新房，现房销售是为了让大家安心等新房，政府收储是为帮助新房去库存，最终是为了？

  局中人能做的就是——面对它、接受它、解决它、放下它！与诸君共勉。返回搜狐，查看更加多